不能让学区房搅了稳楼市大局

来源：中国房地产发布时间：2021-04-13 09:14:50

上周，合肥楼市加码调控的靴子落地。八条措施涵盖了增加供地、深化限购、加强房贷管理、加大租赁住房建设、打击市场乱象等方面。

应该说，合肥的调控，大多数政策借鉴其他城市，或者说以“打补丁”为主。值得关注的是其中热点区域的学区房限购政策，明确*学位“锁定6年”、初*位“锁定3年”。将限购政策直接落在学区房之上，在密集的调控政策中迈出了创新的一步。

在这一轮全国多地的房价上涨中，不管是一线城市，还是南京、杭州、合肥等二线城市，*的特征就是学位房价格领涨，引发了全社会的关注和反思。

在很长一段时间里，无论是对子女教育极度上心的家长，还是希望从中套取利润的投机客，都对学区房趋之若鹜。主要原因当然是供需矛盾，二胎放开、人口流入、“鸡娃”焦虑等导致学区房显得稀缺。此外，教育集团化成了一种趋势，到处设分校，也让学位成了新房*的卖点。而类似合肥的“单校划片”“两个一致”的学位政策下，学区房的涨价逻辑清晰可见。

当新一轮楼市周期来临，学区房每一次上涨都是一个风向标，掀起的热潮是史无前例的。

一个不容回避的现实是，学区房越受追捧，基础教育资源便越倾向于“按财富分配”，严重违背“划片入学”“就近入学”政策的初衷，不仅对教育公平的损害不容小觑，而且“学区房”概念“高烧不退”，叠加各种因素的学区房往往成了一个另类的“炒房战局”，使正走向平稳的楼市继续发生波动，搅了房地产稳定的大局，危害性很大。

合肥将楼市调控之手对准了学区房。但应该清醒的认识到，类似的学区房限售政策，其实是抑制需求，客观上降低了学区房的二手流转率，不仅没有增加供给，反而导致学区房更稀缺。本来六年内*多有可供 6 户人家的小孩上*，现在只能供 1 户人家了。

不独合肥，针对学区房热，热点城市采取的措施，都在需求侧“打转转”，更多的是整治乱象的行为。比如，从3月20日起，上海地区的房地产中介已将平台上的“学区房”信息全面下线，“价位虚高”的房源将无法通过房管部门的审核查验。

北京也有类似动作。近期，北京市住建委联合各区房管局开展房地产市场检查，严查发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、等违法违规行为，26家机构被查处。

这些行为旨在打击投机炒作学区房，当然也有必要，但学区房的问题从来都不单单是房地产行业的问题。学区房的价格不仅取决于房子本身的居住价值，更来自于用房子给学龄儿童“占位”的价值。在公众普遍重视子女教育的社会环境中，“不让小孩输在起跑线上”的想法很顽固，当优质学位供给不足，必然导致“优质学区”的房价大幅上涨。单独压制需求，相当于扬汤止沸，是治标不治本的权宜之策。

学区房对教育公平与房地产市场具有双重影响，解决学位房热，应该着眼于本质问题，做到“让教育归教育，让房子归房子”。即学区房的本质是学区，房子只是载体。

这当然不只是楼市的事，也不仅仅是住建系统的责任，更需要教育部门协同作战，隔断“买学区房-上名校-拉大社会差距”这种不公平的循环和固化，设法为“学区房”概念祛魅，消除附着在学区房身上的额外价值。

近年来，相关教育部门也在努力，比如完善学区划分方式，打破“对口直升”，搞多校划片、公民同摇、名额到校、教育集团化（名校设分校、合作办学等）。此外，在源头上增加学位供应，增加教育投入，均衡教育资源分配等等。

此次合肥的学区房限购写进了楼市调控文件，无论效果如何也不能抹杀进步意义。下一步，希望看到相关教育部门主动有所作为，协同住建部门一起结合本地情况积极试行探索，将学区房的管理上升到综合监管，打一场学区房的“监管硬仗”，捍卫房住不炒，给高烧的学区房市场降温，让其真正回归居住属性。

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