提前还房贷划算吗？这几种情况需要提前还贷款

来源：吉屋网发布时间：2018-09-21 11:49:44

提前还房贷划算吗？向银行贷款买房已经成为现代人们买房的一种主流方式，然而在中国传统文化里，欠钱仿佛是悬在头上的一把刀，“无债一身轻”是每个新老房奴心心念念的渴望。所以，大部分房奴还是想提前把房贷还掉，减轻月供压力。提前还贷不只是一个理财问题，也是一个社会问题。

提前还房贷划算吗？

不过提前还款，真的划算吗？

银行是按照约定的利率，以月为单位结算利息，本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说，占用了多少本金就还多少利息。前面几年还的利息多，是因为占用了大额的本金，随着每月蚂蚁搬家还了一笔又一笔本金，占用银行的本金总额逐渐减少，每月还的利息自然随之减少。

无论是等额本息还是等额本金，虽然总利息相差很多，但从实质上并没有区别，谈不上哪种方式银行多收了利息，多占了便宜。

无论是公积金贷款还是商业贷款，是在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷，只要利率不变，银行都是公平计量，童叟无欺。

因此，“提前还款* 佳时间点”是个伪命题！

这几种情况，不用提前还贷款

购买力下降

我们再来看看大环境。居民消费价格指数CPI反映了我们购买生活必需品和服务的价格水平。2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI达到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。也就是说，生活必需品的价格每年按照2.55%的速度在上涨。

M2是流通中的现金+各类存款的总和，整个社会的资金通常用M2来衡量。通过信用扩张，每年有大量的货币投放到市场。2007年末，M2余额是40.34万亿，到2017年末，这个数字是167.68万亿。167.68/40.34=4.16，10年涨了4倍多，平均每年增长15.3%。

一方面，市场上的货币越来越多，一方面，物价在上涨，还没算这些年房价的巨量涨幅。可见，同样的现金购买力必然逐年下降。

假设购买力每年下降10%（近10年大部分一二线城市房价年均涨幅都在10%以上），那么，现在5000的月供，2年后相当于现在的八成4050元，5年后相当于现在的六成2952元，10年后相当于现在的三成1743元。

因此，如果提前还款，现在看上去有压力，但5年、10年之后，这点钱还算啥呢？

收入在上涨

GDP是每年国内全部*终产品和劳务的总和。2007年，我们的GDP是27.02万亿，2017年达到82.71万亿。

如果国家看成是一个大家庭，这个家庭每年创造的财富都在增长，82.71/27.02=3.06，10年涨了3倍多。国家大家庭的财富由千千万万个小家庭创造。在这几年、几十年还贷过程中，我们每个小家庭的收入也一直在涨。按照社会创造财富的平均能力，10年的收入也能涨3倍。那时候还怕还款吗？（不要问我你拉低了平均线怎么办……）5000、10000的月供…….天空飘来五个字，那都不算事~

应急备用金不可少

对于上有老、下有小的80、90后，生娃、生病、失业、意外……人生处处有惊喜。钱不是万能的，没有钱可万万不能。如果将闲余资金全部还给银行，钱全部沉淀在固定资产中，一旦出现突发用钱的情况，抗风险的能力会大大减弱。

如此低的杠杆